Владивосток – город, где покупательская способность не успевает за стоимостью жилья
Жилищный фонд муниципального образования город Владивосток по этажности, материалу стен и благоустройству на 01.01.2004 г.
*По данным администрации города
Представленный выше жилищный фонд составляет 30% от общего количества жилья во всемПриморье. На этом фоне 48%жителей Владивостока нуждается в изменении жилищных условий, но лишь 10%горожан обладают для этого необходимыми средствами. В среднем обеспеченность жильем населения Владивостока составляет 20 кв. метров на человека. На этом фоне средний российский показатель равняется 25-30 кв. метрам на душу населения.Еще одной отличительной особенностью городского рынка жилья является отсутствие элитной недвижимости соответствующей данному статусу по международной классификации. Помимо этого город отличается высокой себестоимостью строительства жилья и как следствие дорогой стоимостью недвижимости.
Последняя с начала 2010 года прибавила в ценена вторичном рынке 14.07%, достигнув среднего значения в 65972 руб. за 1 кв.м. Соответствующие данные приводит Аналитический центр «Недвижимость Владивостока». На этом фоне сообщается о средней стоимости квартир в размере63 373 руб. за кв.м.Такая же стоимость частного домостроения составляет во Владивостоке 5 660 501 руб.
Вместе с тем АЦ «Недвижимость Владивостока» сообщает о том, что быстрее всего дорожали в прошлом году однокомнатные квартиры и «гостинки». Стоимость данного жилья выросла соответственно на 21,42% и 16,2%. Для сравнения двух, трех и четырехкомнатные квартиры прибавили в цене лишь 11,72%,10,21% и 4,58% соответственно.
Более детально ценовая динамика прошлого года представлена на нижеследующей диаграмме:
Вместе с тем вышеозначенный рост цен существенно варьировался в зависимости от района города. Так сильнее всего подорожало жилье в районе Тихой. Расположенное там жилье прибавило за год в цене 26.6%. Сильно выросли цены в пригородах и в районе БАМа. Рост цен в данных случаях составил 24.43% и 21.6% соответственно. В районе Второй речки и в 71 микрорайоне стоимость жилья увеличилась на 21.53% и 21.44%.В целом жеразница цен на жилье в самых дешевых и самых дорогих районах существенно сократилась. Так если в 2009 году данное различие составляло 38.76,% то в 2010 диспропорция снизилась до26.80%.
Более детально средняя стоимость жилья на вторичном рынке в зависимости от районов представлена в нижеследующей диаграмме:
Среди других ценовых трендов можно отметить временное повышение цен в тех районах, где реализуются крупные инфраструктурные проекты, предусмотренные в рамках проведения саммита АТЭС во Владивостоке. В частности речь идет о 10% росте цен на жилье в районе строящегося моста через бухту Золотой рог.
Местные эксперты отмечают, что данная тенденция скорее обоснована психологическими, чем рыночными факторами. Так как строительство лишь одного моста не сопоставимо с возведением всей необходимой социальной и инженерной инфраструктуры, в которой так нуждается «спальный» район Чуркина.
На этом фоне еще одним сдерживающим рост цен фактором является возобновившееся жилищное строительство. А так же то, что значительная часть военных моряков получивших новое жилье по госпрограммам выставляют его на продажу.
В целом же активность предложения и спроса имела в ушедшем году традиционный цикличный характер. Как и ранееактивизация рынка происходила с середины марта по начало мая и с октября по ноябрь. Не изменилась за год и структура предложения. Больше всего жилья как и ранее предлагается в районе Второй речки. Здесь экспонируется 9.96% от общего объема реализуемой недвижимости.Более детально со структурой предложения жилья в зависимости от районов города можно ознакомитьсяв нижеследующей таблице:
А вот общее количество сделок на рынке увеличилось. Связывается это с увеличением предложения и реализацией отложенного спроса. Последний вбольшей степени направлен на одно и двухкомнатные квартиры экономкласса. Помимо этого увеличился спрос на жилье площадью свыше 30 кв. метров. Эксперты это связывают с сокращением разницы цен на однокомнатные квартиры и «гостинки».Вместе с тем на рынке быстрее всего реализуются квартиры, чья стоимость чуть ниже средней. Это свидетельствует о том, что реальные сделки производятся зачастую при существенном дисконте, что свидетельствует о некоторой неуверенности продавцов.
Помимо этого на рынке увеличилось количество ипотечных сделок. А сама ипотека существенно подешевела.
В свою очередь рынок аренды активизировался в городе с осени прошлого года. Спрос с недорогого жилья перекинулся в сегмент жилья бизнес-класса и элитного жилья. На этом фоне по объемам спроса доминируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры среднего ценового сегмента площадью до 45 кв. метров. На них приходится до 70% запросов поступающих в риэлторские агентства.При этом с рынка «вымывается» предложение бизнес-класса. Вместе с тем, как и ранее основной спрос на арендуемое жилье во Владивостоке создают приезжие.
На этом фоне сообщается о средней стоимости аренды однокомнатных квартир в размере 15 722 руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются в городе по цене в 29 222 руб. в месяц. Вместе с тем местные риэлторы сообщают о том, что средняя прибыль от сдачи жилья в аренду не превышает в год 5% от стоимости жилья.
В 2010 году во Владивостоке построили 333 тыс. кв. м жилья, что в 1,8 раза больше показателя 2009 года. При этом объем новостроек Владивостока составил 62,9 %от общего объема жилищного строительства в Приморье.
В целом во Владивостоке насчитывается около 1.2 тыс. га свободной земли, на которой возможно возведение 3-5 млн. кв. метров жилья. Вместе с тем себестоимость возведения последнего в два раза выше, чем в Москве. Это обуславливается более дорогим в Приморье производством строительных материалов.
На этом фоне себестоимость строительства жилья во Владивостоке составляет 1.3 тыс. долларов за кв. метр. При этом рентабельность девелоперского бизнеса составляет 40%.
Примерами комплексной жилой застройки во Владивостоке является микрорайон в районе бухты Патрокл. Здесь планируется построить 700 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Помимо этого в городе планируется строительство «Южного» и «Московского квартала».
Аналитики прогнозируют стабильную ценовую ситуацию на рынке недвижимости Владивостока.Возможный рост цен будет превышать рост инфляции на 2-4%, что предполагает увеличение цен на 10-14% в год.Вне зависимости от колебания цен жилье во Владивостоке по-прежнему будет оставаться самым дорогим в Приморском крае.При этом спрос во многом будет зависеть не от покупательской способности, а от ипотечного кредитования. Вследствие этого упрощение последнего и рост экономики края будут содействовать в дальнейшем росту рынка недвижимости региона.
